深圳新聞網(wǎng)2026年3月27日訊（深圳特區(qū)報&讀特記者 高靈靈 龔俊杰 文/圖）“今天又直接把大門堵了，我們真的不知道怎么辦才好?！?月25日，在南山興海灣肉菜市場（以下簡稱“興海灣市場”）經(jīng)營了10余年的瞿女士告訴深圳特區(qū)報&讀特記者。

從春節(jié)前至今，“騰退”這只“靴子”一直懸掛在瞿女士等226名商戶頭上。

“騰退”緣起：業(yè)主與承租方租賃糾紛

興海灣市場“騰退”，緣起于一紙執(zhí)行通知書。

2026年1月30日，深圳市南山區(qū)人民法院的一紙執(zhí)行通知書，引發(fā)興海灣市場226戶商戶擔憂：法院對市場運營方深圳市騰坤投資策劃有限公司（下稱“騰坤公司”）和業(yè)主方深圳南油房地產(chǎn)有限公司（下稱“南油公司”）的租賃合同糾紛進行了判決，依法對騰坤公司進行強制騰退，并將涉案土地興海肉菜市場（T101-0023號宗地）地塊交付給南油公司。此后，南油公司張貼公告稱，根據(jù)相關文件，定于2026年3月11日20:00正式關閉市場，并于后續(xù)啟動場地清理及相關工程。

橫跨春節(jié)的一個多月騰退時間，讓許多商戶表示“猝不及防”。記者走訪了解到，截至發(fā)稿，仍有眾多商戶選擇守在興海灣市場。有住在附近的居民告訴深圳特區(qū)報&讀特記者，興海灣市場關閉后，周邊片區(qū)暫無同等規(guī)模、功能的肉菜批發(fā)市場可以承接，多年形成的買菜習慣將被徹底打破，大家都盼著這份民生 “煙火氣”，能在城市更新進程中找到延續(xù)的可能。

臨近春節(jié)，菜市場商戶收到“逐客令”

2月以來，深圳特區(qū)報&讀特記者多次到興海灣市場現(xiàn)場走訪。

“公告貼出來的時候都快過年了，正是客人來辦年貨最忙的時候，我們根本沒有時間去找檔口?！痹谂d海灣市場經(jīng)營兩家水果店的店主鄭先生告訴記者。依據(jù)公告通知，市場關閉時間定在3月11日，元宵節(jié)都沒過完，“這個年都沒過好?！编嵪壬f。

清退時間短是一方面，倉庫搬遷也是不少商戶擔憂的問題。“我的倉庫和店面是連在一起的，現(xiàn)在還囤積著價值幾十萬元貨品，一下子也不知道搬到哪里去。”瞿女士的店鋪主要售賣干貨、糧油和各類調(diào)料，她告訴記者，店里的客戶以周邊餐館、工地食堂為主。按照業(yè)內(nèi)習慣，這些大的訂單普遍實行月結、季結，短短一個多月根本無法清貨回款?！巴饷娴那房钍詹换貋?，上游的貨款要結清，‘三角債’壓得人喘不過氣?！睂τ邛呐縼碚f，“騰退”不僅僅是換一個經(jīng)營場所那么簡單，她已經(jīng)在這個市場經(jīng)營了10多年，店鋪就是家庭的經(jīng)濟支柱，孩子也在附近上學，“兩個孩子，小的上幼兒園，大的上小學，突然換地方實在難以兼顧?！?/p>

深圳特區(qū)報&讀特記者2月10日到興海灣市場采訪當天，距離馬年春節(jié)不到一周時間。在市場里，不少市民推著小車來此采購，各個檔口貨物滿滿當當，攤主們熱絡叫賣、攬客。市場熱氣騰騰氛圍中，門口張貼著一則落款為南油公司的公告尤為顯眼，公告顯示：“因市場強制騰退工作管理的需要，自2026年2月1日起，一號停車場將不再對外開放......請各位租戶、外來購物者依法配合法院執(zhí)行工作及本司后續(xù)管理?！?/p>

另一則寫給市場租戶的公告顯示，“本次強制執(zhí)行僅針對被執(zhí)行人騰坤公司及物業(yè)管理部門，暫不涉及各位租戶，本司承諾保障各位租戶在春節(jié)期間的正常經(jīng)營，請各位租戶依法配合法院執(zhí)行工作及本司后續(xù)管理?！?/p>

一位在這里經(jīng)營快餐9年的店主告訴記者，她和這里的大多數(shù)商戶一樣，自太子山市場拆遷后被安置到此處，4個孩子均在附近上學，社保、學籍、居住早已與這片區(qū)域深度綁定?！扒皫啄觊_店投入超過20萬元，當時人流量沒這么高，這幾年慢慢好起來了。好不容易把生意做穩(wěn)，現(xiàn)在又要關了。”說起搬遷，她長嘆一口氣?！爱吘狗ㄔ旱耐ㄖ枷聛砹?，市場大概率是要拆了?！?/p>

讓租戶更加忐忑不安的是，在此期間，南油公司派第三方物業(yè)入駐市場，通過拆除市場設施、堵住市場大門等方式，使得商戶們無法正常營業(yè)。同時，市場內(nèi)衛(wèi)生無人管理，各類垃圾堆滿市場內(nèi)道路，引發(fā)消費者不滿。

“我們不是不能走，而是希望能給我們充足時間準備。”多名商戶對記者表達該意愿。

“我每天都會來這里買菜，便宜新鮮，種類也多?！奔易↓埲鸺覉@的莊阿姨告訴記者，她今年73歲，每天早上會坐公交過來興海灣市場買菜。提及拆遷，她表示，以后或許只能到家附近小商場買菜。“附近區(qū)域內(nèi)沒有同類市場，連大型商場都很少。”

3月3日上午，記者再次走訪興海灣市場。在市場門口，一張落款日期為2026年2月12日的《南山區(qū)興海灣肉菜市場搬遷告知函》顯示，南油公司定于2026年3月11日20:00正式關閉市場，并于后續(xù)啟動場地清理及相關工程。市場最后營業(yè)時間為2026年3月3日（元宵節(jié)），自2026年3月4日起終止市場營業(yè)。

此外，該告知函還提到，“所有客戶及商戶的物資、車輛等于2026年3月11日20點前搬離市場......市場終止營業(yè)后，市場出入口將采取限制措施，除登記在冊的商戶及相關工作人員外，禁止其他人員及車輛進入......逾期未搬離者，我司將依法采取必要措施收回場地，由此產(chǎn)生的一切法律責任及經(jīng)濟損失由責任方自行承擔。”

記者注意到，直到此時，仍有眾多商戶在營業(yè)。

合同糾紛復雜性升級：第三方運營方介入改造

公開資料顯示，興海灣市場成立于2000年，位于前海路與新海大道路口的西北角，占地共計1萬平方米，約有226家商戶，300多個批發(fā)零售檔口，是南山區(qū)較具規(guī)模的農(nóng)貿(mào)市場。長期以來，興海灣市場都以新鮮、豐富的菜品，低廉的價格，吸引前海、蛇口、赤灣等片區(qū)的居民經(jīng)常光顧。

2015年，與興海灣市場相隔不遠的太子山市場，因建筑物存在安全隱患被關停后拆除。為了保供應、穩(wěn)民生，興海灣市場安置了一批170多戶太子山市場遷移過來的商戶。此外，市場還為前海自貿(mào)區(qū)內(nèi)企事業(yè)單位、建筑工地、港口進出口供應鏈等眾多員工食堂的“菜籃子”提供保障服務。

此次市場“騰退”，要從興海灣市場所在的涉案土地（T101-0023宗地）租賃糾紛說起。

據(jù)《市規(guī)劃和自然資源局南山管理局關于T101-0023 宗地權屬事宜的復函》顯示，根據(jù)《深圳南油集團土地使用權轉(zhuǎn)讓合同書》(深南地合字【2000】1023號)，涉案土地為原深圳市南油（集團）有限公司于2000年轉(zhuǎn)讓給深圳南油房地產(chǎn)有限公司（即南油公司）的用地。根據(jù)《關于深圳南油房地產(chǎn)有限公司改制土地資產(chǎn)處置方案的批復》（深規(guī)土【2004】270號）及《關于原深圳市南油（集團）有限公司重組土地資產(chǎn)處置意見的函》（深國房函【2005】461號），涉案土地納入深圳南油房地產(chǎn)有限公司改制土地資產(chǎn)范圍。該復函在最后提到，涉案土地未在該局簽訂土地出讓合同。

在涉案土地權屬發(fā)生變更后，市場開展升級改造，讓租賃糾紛復雜性升級。

深圳特區(qū)報&讀特記者了解到，此前，騰坤公司通過與南油公司簽訂《租用土地合同書》，承租運營興海灣市場。2022年，因市場升級改造需要，騰坤公司又與深圳星海灣農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場發(fā)展有限公司（下稱“星海灣公司”）簽訂合作協(xié)議，由星海灣公司負責出資對興海灣市場進行裝修升級并負責經(jīng)營管理。記者在這份協(xié)議上看到，“期間所有的裝修費用和經(jīng)營成本由乙方（即星海灣公司）出資(包括交還南油公司租金)，收益也歸乙方所有。”

至此，業(yè)主方南油公司與承租方騰坤公司的雙方合同，又“扯”進來第三方運營公司星海灣公司。

非法占用還是長期運營？官司打至中院

深圳特區(qū)報&讀特記者了解到，2022年8月，南油公司將騰坤公司告到南山區(qū)人民法院，通過訴訟主張權利。南山區(qū)人民法院于2023年11月10日就該案件作出一審判決：騰坤公司在1個月內(nèi)清場完畢，將項目土地交付南油公司并清償欠付的土地占用費（414.62萬元）等。

但南油公司和騰坤公司均不服一審法院判決，向深圳市中級人民法院提起上訴。

興海灣市場的租賃糾紛，到底是怎么回事？深圳特區(qū)報&讀特記者多次聯(lián)系南油公司，但均未獲正面回應。

通過《深圳市中級人民法院民事判決書》（（2024）粵03民終16877號）（以下簡稱“二審判決書”），深圳特區(qū)報&讀特記者進一步厘清了此次土地合同糾紛的關鍵爭議點：南油公司認為承租方騰坤公司非法占用涉案土地，而騰坤公司認為雙方簽訂的是不定期租賃合同。

南油公司認為，租賃合同已于2019年5月31日屆滿，騰坤公司屬于非法占用，雙方不存在不定期租賃合同。此外，南油公司從2018年10月起（即租賃合同屆滿前）多次通知騰坤公司明確要求收回場地，且不同意興海灣市場進行升級改造，騰坤公司私自升級改造與南油公司無關。

騰坤公司則認為，涉案土地租賃合同應為不定期租賃合同，且一直持續(xù)至今。騰坤公司主張，其于2022年4月至2023年2月期間，興海灣肉菜市場開展了由政府主導的升級改造工程，南油公司作為業(yè)主方認可且同意該升級改造，只是拒絕承擔費用，承租方騰坤公司及運營方星海灣公司不得不自行出資數(shù)百萬元開展工程，由此更證明南油公司是承認雙方的土地租賃合同仍持續(xù)有效。法院還就雙方訴爭的租金（占有使用費）、滯納金等款項，依法進行審理核查，并作出事實認定與裁判評判。

關于南油公司與騰坤公司之間是否成立不定期租賃，根據(jù)雙方舉證，可以確定雙方最后一次將涉案土地的租賃期限延長至2019年5月31日。騰坤公司并未提交證據(jù)證明南油公司同意將涉案土地繼續(xù)租賃給騰坤公司。此外，根據(jù)南油公司向騰坤公司發(fā)出的一系列合同到期不再續(xù)租等通知書，南油公司明顯無意愿續(xù)租，一審法院認定雙方租賃合同已于2019年5月31日屆滿，二審法院予以支持。

關于騰坤公司上訴主張的“因涉案土地上的菜市場開展了升級改造公司，南油公司認可該改造但是拒絕承擔費用，故騰坤公司和星海灣公司自行出資進行了改造工程，證明南油公司是認可雙方之間的土地租賃合同繼續(xù)有效”，二審法院認為相關主張不能成立。

據(jù)悉，2025年3月和5月，南山區(qū)人民法院陸續(xù)向騰坤公司下達限制消費令，并強制執(zhí)行標超過850萬元。2026年1月30日，南山區(qū)人民法院依法將被執(zhí)行人深圳市騰坤投資策劃有限公司強制騰退。同日，星海灣公司同步退出。

此后，騰坤公司、星海灣公司向深圳市鹽田區(qū)人民法院提出行政訴訟，起訴深圳市規(guī)劃和自然資源局南山管理局，要求后者撤銷上述《市規(guī)劃和自然資源局南山管理局關于T101-0023 宗地權屬事宜的復函》，并明確答復涉案宗地現(xiàn)在合法使用權人是否為南油公司，南油公司是否與深圳市規(guī)劃和自然資源局簽訂了土地出讓合同等內(nèi)容。星海灣公司負責人馬先生稱，法院判決只是判南油公司與騰坤公司的租賃合同解除，但只有國土規(guī)劃和資源管理局才有權認定誰是業(yè)主。

記者就此事向深圳市規(guī)劃與自然資源局進行進一步采訪了解。該局工作人員建議記者走政府信息公開流程。

又是一道民生煙火氣考題

針對上述糾紛，3月3日，興海灣市場所在街道——南山街道相關負責人告訴深圳特區(qū)報&讀特記者，商戶對經(jīng)營受阻表達相關意見后，南山街道已約談南油公司相關負責人，要求興海灣市場執(zhí)行過渡期間，南油公司要確保接手、管理、清退等事項平穩(wěn)有序，并拿出具體清租方案與商戶進行協(xié)商?！皳?jù)悉，興海灣市場正對面的興海旺市場可承接租戶，且為入駐商戶免除入駐當月租金，若商戶有轄區(qū)內(nèi)其他意向市場，南山街道可幫助協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)相應市場對商戶進行承接?！鄙鲜鲐撠熑吮硎?。

而針對商戶們的訴求，南山街道相關負責人表示，目前暫未收到相關市場拆除的正式通知。市場管理方變更、法院依法強制清退等事項，均屬于市場經(jīng)營及司法行為范疇。“南山街道將積極搭建溝通協(xié)調(diào)平臺，促進當事方做好商戶溝通疏導及平穩(wěn)過渡相關工作。興海旺市場、南山農(nóng)批和蛇口市場可供商戶遷移，商戶可自愿選擇入駐市場?！?/p>

一場企業(yè)間的合同糾紛與司法執(zhí)行，最終讓承載著片區(qū)民生煙火的興海灣市場走到十字路口，也讓226戶商戶的生計與周邊居民的日常買菜需求，陷入了兩難境地。

農(nóng)貿(mào)市場是千家萬戶的“菜籃子”，更是體現(xiàn)城市和市民文明素養(yǎng)的重要窗口。深圳歷來高度重視農(nóng)貿(mào)市場的保供、穩(wěn)價與便民屬性，先后出臺《深圳市農(nóng)貿(mào)市場升級改造建設與管理規(guī)范》《深圳市一刻鐘便民生活圈試點城市建設實施方案》等政策文件，通過資金支持、標準化改造、智慧化升級，進一步滿足廣大市民對“更豐富、更安全、更優(yōu)質(zhì)”的農(nóng)產(chǎn)品消費需求，提升市民的獲得感、幸福感、安全感。

眼下，興海灣市場的清理工作仍在推進，截至發(fā)稿，興海灣市場內(nèi)仍有大量商戶堅守經(jīng)營。226戶商戶最終將去往何處，片區(qū)民生菜籃子如何保障，深圳特區(qū)報&讀特將持續(xù)關注。